Analiza chłonności działki, analiza terenu

Kupując działkę warto zweryfikować czy dana lokalizacja odpowiada naszemu zamierzeniu inwestycyjnemu – narzędziem pozwalającym odpowiedzieć na to pytanie jest opracowanie wykonywane przez architekta - analiza chłonności terenu.

Do czego służy?

Dobrze wykonane opracowanie weryfikuje wszelkie projektowe i około prawne zagadnienia związane z inwestycją, począwszy od analizy dokumentów planistycznych, poprzez uwarunkowania formalne kończąc na kluczowych wymaganiach z warunków technicznych. Pozwala na bardzo wczesnym etapie inwestycji (przed zakupem działki) określić realne parametry ekonomiczne i zweryfikować przyjęte założenia rentowności.

Zawiera ocenę i analizę potencjału inwestycji, która ma wesprzeć proces decyzyjny inwestora poprzez obiektywne i racjonalne określenie jego mocnych i słabych stron oraz możliwości i zagrożeń z nią związanych, zasobów, jakie będą niezbędne do realizacji projektu. Jest swoistym studium wykonywalności.

Jakie daje korzyści inwestorowi?

Analiza chłonności bardzo szybko pozwala Inwestorowi określić czy dany grunt spełnia jego wymagania i jest możliwe na nim zrealizowanie inwestycji o konkretnych parametrach finansowych.

Szczegółowa wiedza dot. gruntu przed wejściem w jego posiadanie daje ogromną przewagę na etapie negocjacji zakupu. Z pozoru obiecująca działka nie musi taka być pod względem możliwych parametrów zabudowy. Mając konkretne informacje na ten temat łatwiej jest zakończyć negocjacje cenowe na satysfakcjonującym poziomie. Podobnie sytuacja wygląda z drugiej strony, potencjalny kupiec będzie skłonny zapłacić wyższą cenę otrzymując z gruntem pełną informację dotyczącą możliwości zainwestowania na nim.

Inną funkcją analizy chłonności jest wskazanie ryzyk i szans związanych z zakupem danej działki. Może być to dowolny element związany z aspektami opisywanymi poniżej. Dla przykładu przez działkę może przebiegać linia energetyczna która wyłącza z zabudowy pas 30m z każdej jej strony lub niezbędne jest jej skablowanie pod ziemią – wiążę się to z dodatkowymi kosztami lub znaczącym ograniczenie powierzchni zabudowy. Pozytywnym aspektem może być planowana budowa nowego przedszkola w sąsiedztwie lub budowa węzła komunikacyjnego. Każde z tych zdarzeń może spowodować znaczący wzrost ceny gruntu którego aktualni właścicile mogą nie być świadomi i czyni planowane założenie tym bardziej dochodowe.

Jakie materiały, dokumenty są niezbędne do wykonania analizy?

Chyba wszyscy możemy się zgodzić ze stwierdzeniem iż z większej ilości materiału źródłowego można przedstawić trafniejsze wnioski. Podobnie jest w przypadku analizy chłonności terenu. Przekazując architektowi możliwie pełną informację jest on w stanie dogłębnie sprawdzić uwarunkowania działki. W naszej pracowni, TrzyTrzecie Architekci, wspomagamy inwestora w uzyskaniu wszelkich niezbędnych dokumentów. Pozwala to skrócić czas pozyskiwania dokumentacji jednocześnie pozwalając skupić się na kluczowych aspektach każdej ze stron.

W realnym świecie niestety rzadko kiedy, Inwestor na wstępnym etapie inwestycji dysponuje pełną dokumentacją. Poniżej przedstawiam listę uporządkowaną chronologicznie pod względem przydatności w analizie i łatwości ich uzyskania.

  • Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – MPZP (dostępny na stronie danej Gminy)
  • Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu – WZ lub WZiZT. Jeżeli dany teren nie jest objęty MPZP niezbędne jest uzyskanie WZ, bez jednego z tych dokumentów nie jest możliwe określenie podstawowych parametrów zabudowy działki.
  • Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania (dostępne na stronie danej Gminy)
  • Wypis i wyrys z rejestru gruntów
  • Mapa zasadnicza – do uzyskania w wydziale Geodzeji i Katastru właściwej Gminy
  • Opinia Geotechniczna
  • Wstępne warunki przyłączeniowe mediów
  • Domiary geodezyjne sąsiadującej zabudowy

Posiadając 3 dokumenty z wymienionych pierwszych 4 możliwe jest dokonanie trafnej analizy w przypadku projektów domów mieszkalnych oraz niewielkich projektów budynków usługowych. Dla większych inwestycji, w zależności od ich przeznaczenia zalecamy uzyskanie pozostałych informacji. Warto z Architektem przedyskutować które z nich są niezbędne, część wiąże się z dodatkowymi kosztami oraz wydłużeniem okresu przygotowawczego.

Jeżeli dopiero planujesz swoją inwestycję prześlij do nas posiadane dokumenty na adres pracownia@trzytrzecie.pl , a przygotujemy dla Ciebie analizę oraz wskażemy kierunek działań. Dla każdego inwestora który zaczyna z nami współpracę przygotowujemy takie opracowanie GRATIS. Świadomość zagrożeń na wstępnym etapie inwestycji oszczędzi nieprzyjemnych niespodzianek w późniejszych etapach oraz pozwoli realnie zdefiniować cele.

Czego dotyczy analiza?

  • Pierwszym i podstawowym zagadnieniem które należy przeanalizować planując inwestycję jest przeznaczenie ternu. Wstępnie zdefiniowane w studium warunków i zagospodarowania przestrzennego, uszczegółowione w dokumentach planowania lokalnego tj. w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub w Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. I o ile wiemy który MPZP obejmuje naszą działkę łatwo można zweryfikować przeznaczenie to sytuacja nie jest taka oczywista w przypadku WZ. Są one wydawane indywidualnie dla każdej lokalizacji po złożeniu wniosku do właściwego urzędu. Odpowiednio wypełniony i uzgodniony przez architekta pozwala na uzyskanie parametrów zadowalających inwestora oraz planistów miejskich. W dużym skrócie parametry uzyskane w WZ są wynikowymi z wcześniej wspomnianego Studium oraz cech sąsiadującej zabudowy (dla przykładu jeżeli planujemy zabudowę 4 kondygnacyjną o funkcji usługowej a w otoczeniu działki występują jedynie budynki mieszkalne 4 kondygnacyjne, urząd bez większego problemu wyda warunki na zabudowę również o 4 kondygnacjach ale nie na funkcję usługową).
  • W kolejnym etapie wykonuje się analizę szczegółowych zapisów i ustaleń z dokumentów planistycznych dotyczących linii zabudowy, powierzchni biologicznie czynnych, wysokości oraz intensywności zabudowy. Parametry te pozwalają na wstępne określenie gabarytów projektowanego zamierzenia inwestycyjnego a co za tym idzie parametrów ekonomicznych budynku. Doświadczony projektant bardzo szybko może określić wskaźniki PU (powierzchni użytkowej) dla danej działki w zależności od zakładanej funkcji.
  • Często pomijanym jest parametr miejsc parkingowych, kluczowy dla budynków mieszkalnych. Przy wskaźniku 1:1 tj. jedno miejsce parkingowe na jedno mieszkanie, określa on wymagane gabaryty garażu podziemnego lub utwardzeń terenu pod parking. W Warszawie nie rzadko architekci spotykają się ze wskaźnikiem 2:1 lub wyższym. Brak założenia wystarczającej przestrzeni na zapewnienie potrzeb parkingowych na wstępnym etapie może znacząco okroić wskaźniku PU.
  • 4. W warunkach miejskiej, intensywnej zabudowy wykonuje się wstępne badanie przesłaniania oraz nasłonecznienia. Badanie to nie jest obligatoryjne natomiast w rzeczywistości to ono weryfikuje wcześniej przyjęte gabaryty. Dotyczy ono dostępu światła dziennego do danego pomieszczenia. Definicja tych parametrów wywodzi się z W.T. Dobrym przykładem jak duże znaczenie ma ten zapis jest kształt wieżowca Intercontinental w Warszawie – „wieżowiec na nodze”. Kształt ten został wymuszony przez omawiany przepis.
  • Pełna analiza chłonności nie mogła by się odbyć bez zbadania warunków gruntowych. Analiza sposobu posadowienia jest niezwykle istotna z punktu widzenia kosztów realizacji budynku. Wysoki poziom wód gruntowych lub niewystarczająca nośność wierzchnich warstw może zniweczyć cały sens inwestycyjny budynku wielokrotnie podnosząc koszt prac ziemnych.
  • W dalszej kolejności na naszej liście, choć również istotne z punktu widzenia analizy chłonności terenu, jest zweryfikowanie elementów infrastruktury. Określenie kategorii drogi z której zakładamy zjazd, jego lokalizacja, przesądza o możliwości jego wykonania oraz parametrach geometrycznych. Analiza przebieg mediów: kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wodociągu, gazu, sieci elektro- i teletechnicznej pozwala przewidzieć koszt przyłączy oraz ewentualnych ich przekładek.
  • Jest to opracowanie mające na celu określenie potencjału działki wynikającego z uwarunkowań prawnych i przestrzennych. Przeprowadzenie analizy terenu pozwala przyszłemu Inwestorowi zweryfikować w jaki sposób i jaką funkcją dana działka może zostać zagospodarowana oraz ile powierzchni użytkowej mieszkalnej/ komercyjnej/usługowej można wybudować na konkretnej działce. Sprawdzenie to pozwala już na wczesnym etapie inwestycji wykluczyć wiele niebezpieczeństw związanych z kwestiami planistycznymi oraz technicznymi.

    Analiza chłonności bierze pod uwagę dokumenty planistyczne, analizę nasłonecznienia i przesłaniania, układ instalacji podziemnych na podstawie mapy do celów projektowych, sąsiadującą zabudowę oraz uwarunkowania drogowe.

    Zyskujesz:

    • informację na temat przyszłej powierzchni sprzedaży budynku - opłacalności inwestycji
    • atut w negocjacjach kupna/sprzedaży gruntu
    • pewność że inwestycja może zostać przeprowadzona w danym otoczeniu
    • wiedzę na temat możliwych zagrożeń w trakcie realizacji

    Podsumowanie

    Każda działka jest inna i wiążą się z nią inne ryzyka i zagrożenia. Niezbędne jest tutaj indywidualne podejście do każdej lokalizacji oraz często czasochłonna analiza wszystkich przepisów zawartych w dokumentach planistycznych i technicznych. Dopiero kompleksowa, obiektywna analiza pozwala ocenić realną wartość nieruchomości gruntowej. W pracowni projektowej TrzyTrzecie Architekci w czytelny i jasny sposób przeanalizujemy i przedstawimy w jasny sposób wszelkie zagadnienia związane z wstępnym planowaniem inwestycji na Twojej działce.

    Zapraszamy do naszej pracowni architektonicznej w centrum Warszawy na niezobowiązujące spotkanie!!!

Top